但记者注意到，一些地区存在借特色小镇之名行房地产开发之实的现象。
在珠三角，某房地产企业借助“科技小镇”概念推动产业地产，获得地方政府大量土地资源支持；
在长三角，一家房地产企业打算在大城市周边打造标准化的“农业小镇”：两平方公里农业区配套一平方公里建筑区，计划承载3万人。
国家城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁表示，特色小镇的发展一旦引入房地产，就会拉高土地成本，特色产业则难以实现发展，最后会演变为房地产一业独大，并带来大量的小镇库存。
国家发改委发展规划司副司长陈亚军表示，特色小镇受一些房企的追捧，主要是因为解决了拿地贵的问题，特色小镇的占地面积往往要十几平方公里，以特色小镇名义向政府拿地成本相对较低，但这和特色小镇建设的初衷是相背离的。
三、特色小镇三大偏离
记者调查发现，一些“特色小镇”从内涵到现实都在发生偏离。
西北某省拟建设旅游文化类特色小镇，然而在配套设施建造上，该镇一名镇政府工作人员直言，小镇连一家能像样接待游客住宿的宾馆都没有，更谈不上旅游服务标准、旅游品质。有的小镇离市中心太远，面临着基础设施不完善、带动当地就业能力弱、人才储备不足等诸多问题。
记者在调研中发现，中西部地区对基础设施投资、景区设施建设的投入需求巨大。一些地区政府性债务率高企。
西部地区某县为例，该县具有较好的生态旅游资源，正在规划建设相关旅游步道和自行车道，总里程达46公里。这样的项目投入巨大。但由于游客数量较少，建成后利用效率短时期内不会太高，产生的现金流难以支撑债务偿还。
一些专家提醒，如果各地不能根据实际需要和市场可能，合理把握项目建设规模，今后政府性债务将持续攀升，杠杆率进一步上升将难以避免。
西北某市提出重点建成6至10个特色小镇。新华社在当地老街周边看到：一边是以高档住宅社区、城市综合体为主的大量房地产开发楼盘建设如火如荼；另外一边8处古老的清代园林式建筑正在面临被拆迁的命运。
有专家表示，小镇仍以房地产思维规划和建设，没有“让路”给这样少有的文化遗产，反而摒弃重建。就算建好的小镇，也无任何特点和文化积淀。
同样的情况，也发生在东部某省会城市：一家大型企业与当地政府签订协议，准备在人口密集的城乡接合部打造“足球小镇”，计划建设的商业和住宅项目需要进行大面积拆迁，而作为“准拆迁户”的当地居民却觉得，无论是“足球”还是“小镇”都离自己的生活很远。
四、培育特色小镇“三要诀”
国家发改委发展规划司副司长陈亚军表示，在特色小镇的培育过程中，政府要进一步厘清与市场的边界，既要积极规范引导地方做法，做好政务生态系统、创业创新生态系统、自然生态系统和社会生态系统的打造，又要充分发挥企业在特色小镇建设过程中市场主体的作用，不要大包大揽。
“他们不像是招商人员，而更像是我们的同行，而且是对行业有着敏锐分析和精准判断的同行。在电子商务领域，崔黄口的队伍就是天津市的NO.1，在全国也是一流的。”六间房CEO刘岩说。
崔黄口镇镇长周建祥说，让企业放心入驻，更要让企业舒心发展。崔黄口始终秉持“服务他人就是发展自己”的理念，让决定市场要素配置的软硬件环境一起“硬”起来，不仅在配套服务上，让企业实现“拎包入驻”，还为初创期中小微电商企业解决普遍存在的资金、信息技术、金融结算、人才招聘和物流仓储等问题。
浙江发改委副主任、省特色小镇规划建设工作联席会议办公室常务副主任翁建荣表示，特色小镇要瞄准高端产业和产业高端，引进行业领军型团队、成长型企业，以及以高校毕业生、大企业高管、科技人员、留学归国人员创业者为主的“新四军”到小镇来创业创新，培育行业“单打冠军”，构筑集产业链、投资链、创新链、人才链、服务链于一体的产业创新高地。
3、再次，既要实现发展环境留人，又要做到生活环境留人。
记者在多地采访了解到，不少特色小镇除了产业方面的规划，也在把更多精力集中在满足人才住宿、餐饮、娱乐、购物、教育、医疗等多层次需求上，结合当地特色生态环境提升区域生态景观，实现发展环境和生活环境同样“诱人”。
五、特色小镇的专家建言：什么样的特色小镇才是对的？
16日在北京举行的特色小镇培育座谈会暨特色小镇建设系列发布会上，与会专家表示，特色小镇要聚合产业、文化、旅游、社区功能，融合生产、生态、生活；特色小镇建设要坚持小而美，大而全就不是特色小镇了。
与会专家指出，随着城乡资源和要素的双向流动，具有历史文化、乡村风貌、民族风情、青山绿水、传统建筑等的特色小镇，正越来越显示出宜居宜业宜游的优势，承接了城市发展的新动能。同时，特色小镇建设也是经济融合和共享发展的需要。特色小镇能承载互联网、农业、养老、旅游、文化、大健康、环保、时尚、民宿等产业，能扩大就业和吸引农村人口、城市人口居住，是聚集新经济发展的新兴基地。
专家表示，特色小镇建设要遵循创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，结合自身特征，找准产业定位，科学规划，挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋。同时，要摸索建设适应本地特点、符合发展大趋势的新业态新模式，借助知名企业提高本地产业水平，注重通过理念创新、产品创新、服务创新打造持久性的小镇品牌。