土地风险，选址风险，规划风险和契约风险，是中国做休闲农业的4大“坑”。

那么，哪些土地可以用，政策上有哪些限制？风险究竟有哪些？如何规避？

1、农民自有住宅，闲置宅基地

在休闲农业园区中常常存在一些村落，开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建，而不是根据现有的基础进行改造和装修。

《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业，因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。

2、农村集体建设用地

农村建设用地是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。

主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。农村集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。

3、四荒地

“四荒地”是农村较丰富的土地资源，具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。

2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。

4、城乡建设用地增减挂钩

城乡建设用地增减挂钩是指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地，数量和质量验收合格后，再用作建设用地。

异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减，又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究，比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。

5、其他方式

《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号)提出，对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。

不是所有的土地都可以用来做休闲农业用地的，对于农村休闲农业用地还是有限制的。

1、不得占用基本农田

基本农田俗称“吃饭田”、“保命田”，其重要程度不言而喻。对于基本农田有五不准：

1）不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网；

2）不准以农业结构调整为名,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动；

3）不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设；

4）不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围；

5）不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。

因此在进行休闲农业开发中必须弄清楚其是否占有基本农田。

2、不得超越土地利用规划

休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途，符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标，以满足休闲农业园区对建设用地的要求。

3、严禁扩大设施农业用地范围

以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理。

进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续，农业设施兴建之前为耕地的，非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。

三、如何规避这些用地限制?

最安全的方法是不踩红线！

在休闲农业开发中大致存在普遍化的六种方式来规避休闲农业用地限制。

1）用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设；

2）以建设临时生产用房名义进行修建；

3）修建水泥柱，将建筑物腾空，以满足不破坏耕作层的要求；

4）修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除；

5）建设温室大棚生态餐厅；

6）用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。

以上方式打起了政策的“擦边球”，因此存在着很大不确定性和风险。其实最合法安全的方法就是通过立项审批，申请建设用地，但这也是最困难的方法，拿地费用也相对较贵。

土地方面的风险，主要来自法律和政策原因而导致的合同风险。所以，首先要警惕以下5类无效的土地流转合同。

1、未经发包方（村委会）同意转让土地承包经营权而签订的合同

根据《农村土地承包法》第十八条规定“承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权变更、注销或重发手续。

"最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十三条规定“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”根据法律规定，以转让方式流转土地的必须经发包方村委会同意才能有效，否则转让合同无效。

2、未经权利人同意或追认，无处分权人私自流转他人承包土地的流转合同

根据《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

在农村存在很多无处分权人流转他人土地的情形，比如父亲把外出打工儿子的地包给他人了，儿子把父亲让他耕种的地包给他人了，代管人把别人让他代管土地转让给他人或过户到自已名下等情形。这些情况都属于无处分权人未经授权私自处分他人财产的行为，如果权利人不予追认，无处分权人签订的土地流转合同应认定为无效合同。

3、承包方以土地承包经营权进行抵押或者以地抵债的合同

根据最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十五条规定“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。对因此造成的损失，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任。

因此在农村，有的农民朋友为了借款把土地抵押出去签订一个抵押借款合同，还有一些农民朋友借款到期偿还不上了就签订一个“以地抵债”合同用土地偿还借款，按照法律规定这类合同都是无效合同。

4、超过承包期限流转土地超过部分

根据《农村土地承包法》第二十条规定“耕地的承包期为三十年。” 第三十三条第(三)项规定“流转的期限不得超过承包期的剩余期限。” 我国农村第二轮土地承包发生在1998年，第二轮承包期限到2027年12月31日结束。因此土地流转不能超过剩余期限，也就是不能超过2027年年底，如果流转期限超过这个期限，那么超过部分无效。

5、已签过流转合同的合同：

进行土地流转的一方（农户或者村集体），之前已签合同，即他们的土地使用权已经转移，再签订转流协议的话，合同无效。

6、法律规定的，限制民事行为能力或无民事行为能力的人签订的合同，是无效合同。

其次，是村委会对土地承包合同疏于管理而导致的土地纠纷，原因在于:

一是村委会将属于本村的流动地对外发包给村集体以外的个人或组织，当土地期限已经到了的时候，农民要求收回土地，但是村委会却找借口不予收回，实际内幕就是村委会人与承包商私下对土地承包期限进行了更改；

二是村里承包给本村村民的土地承包合同期限较长，随着村委会换届，新一届村委会班子以各种理由要求解除现有承包合同，重新发包，借口以前签订的合同存在着不同程度的法律问题；

三是某些村委会将农民的土地流转给他人从事非农业后未恢复土地原状，农民要求恢复原状继续耕种土地或要求增加补偿费，由此引发的纠纷。

最近两年，三农资源进一步盘活，土地流转、三权分置、宅基地的改建等相关政策陆续出台，也激发了社会工商资本和返乡下乡人员投入农业的激情。